8
Ago
2012

Si dice che per sopravvivere qui bisogna essere matti

Un’amica da circa un anno ha acquistato un appartamento in un condominio. Per i primi mesi è andato tutto bene, poi a marzo fa una spiacevole scoperta: sopra di lei abita un individuo apparentemente pazzo ma in realtà solo molto furbo. Il soggetto in questione, infatti, ha l’abitudine di lanciare acqua dalla finestra e soprattutto prendere a martellate il pavimento. La mia amica, dopo qualche notte in bianco, raccoglie informazioni dagli altri abitanti del palazzo e scopre che il finto matto, oltre a non pagare l’affitto, si comporta così da anni e tuttavia non sono ancora riusciti a sfrattarlo. Il proprietario dell’appartamento, quindi, si trova con un immobile per il quale non viene pagato e che non può affittare a terzi. Come se non bastasse, deve anche sostenere le spese per rimediare ai danni che il soggetto in questione causa agli altri appartamenti tra cui, per esempio, allagamento e sfondamento del soffitto dell’appartamento sottostante. È possibile, in nome di un diritto – evidentemente non sempre meritato – alla casa, non rispettare la proprietà altrui fino a questo punto?

Non essendo giurista (e chiedendo scusa se questa volta gli rubo un po’ del loro mestiere) ho chiesto una  consulenza in materia ad un amico avvocato (che ringrazio), il quale mi ha spiegato l’iter dello sfratto. Si può mandar via un inquilino per due motivi: 1) se non paga il canone entro i tempi previsti oppure non paga gli oneri accessori (nel caso in cui questi siano pari ad almeno due mensilità del canone); 2) se il contratto di locazione è scaduto. In entrambi i casi, si deve fare un procedimento per convalida di sfratto; nella prima ipotesi, cadono in capo al locatore le spese per notificarlo al conduttore, dovendo pagare un avvocato che lo intimi a presentarsi davanti al Giudice. Prima dell’udienza trascorrono almeno 30 giorni.

Ovviamente il conduttore ha la possibilità di contestare lo sfratto: adducendo difficoltà economiche per giustificare il mancato pagamento, ma anche senza alcuna base giuridica. In quest’ultimo caso, infatti, si instaura un procedimento ordinario di cognizione per accertare la ragione delle parti che può durare anche anni, durante i quali non solo l’inquilino potrà continuare a vivere in quella casa pur non pagando il canone dovuto, ma il locatore non avrà neppure la possibilità di disporne a suo piacimento, né potrà affittarlo a qualcuno più affidabile e soprattutto pagante. Nell’ipotesi di indisponibilità finanziaria, invece, il conduttore può provvedere a pagare tutte i canoni e le spese legali banco iudicis, anche più volte in un arco di tempo di 4 anni. Inoltre l’inquilino può richiedere il “termine di grazia” per pagare canoni e spese legali, ossia un periodo di dilazione entro cui lo sfratto non diventa esecutivo: di prassi viene concessa e passano così altri lunghi mesi.

A questo punto, anche nel caso in cui lo sfratto venisse convalidato, ci sarebbe il problema di eseguirlo, ossia mandar via il conduttore: in generale, per liberare il locale potrebbero volerci anche 6-12 mesi ma a volte, come in questo caso, l’inquilino potrebbe non volersene andare. In tal caso, il proprietario dovrà promuovere una procedura esecutiva che richiede l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario per riprendere possesso dell’immobile. Comunque, il conduttore deve prima notificare all’inquilino un atto di preavviso almeno 10 giorni prima che l’Ufficiale Giudiziario possa procedere allo sfratto. La consuetudine vuole che al primo accesso l’Ufficiale Giudiziario non faccia nulla, e spesso accade la stessa cosa anche negli accessi successivi. Quando poi l’Ufficiale Giudiziario si decide a procedere allora sarà il proprietario a doversi occupare – e pagare – un fabbro e un medico: alcuni inquilini infatti si piazzano nel letto e va quindi disposto il ricovero. Questo è esattamente quello che fa il finto pazzo: martella fino all’arrivo dei carabinieri, quindi si mette nel letto fingendo di non sentire le forze dell’ordine che bussano e cercano di entrare dalla finestra e si fa trovare profondamente addormentato.

Relativamente alle spese legali, sarà il proprietario a doverle anticipare, anche se il Giudice può imporne il rimborso parziale o totale all’inquilino nel caso in cui convalidi lo sfratto. Per quanto riguarda i canoni di locazione scaduti e non pagati, è possibile procedere in via esecutiva per costringere il debitore ad adempiere al pagamento, ma solo nei rari casi in cui il conduttore possegga un patrimonio mobiliare o immobiliare su cui rivalersi. Considerando la durata dei procedimenti giudiziari, le spese e gli interessi accumulati arriveranno a un ammontare tale che la restituzione del debito sarà ancora più improbabile.

Cosa fare, quindi, se il proprietario non ha denaro a sufficienza per sostenere le spese legali per mandare via un inquilino che non paga o che non se ne va pur essendo scaduto il contratto? E come sarà rimborsato delle spese sostenute – non solo legali, ma anche per i danni e per non aver potuto disporre liberamente e affittare l’immobile ad altri conduttori paganti? Per proteggere uno che chiaramente prende in giro tutti quanti, si danneggiano in modo consistente il proprietario dell’alloggio e gli inquilini degli appartamenti adiacenti.

Per poter almeno ridurre i danni, non sarebbe opportuno limitare le cause di azzardo morale che non incentivano comportamenti corretti dal punto di vista contrattuale (pagare e non recare danno all’immobile) e morale (non spaventare e disturbare in modo anche invadente i vicini)? Tra queste, come sempre, i tempi spaventosamente lunghi della giustizia – in questo caso grandemente sfruttabili e sfruttati per poter continuare a fare propri interessi – e la mancanza di certezza sanzionatoria, l’abitudine all’assistenzialismo anche per chi non ne ha davvero bisogno e a far ricadere (e ripagare) sugli altri i propri costosi errori.

Se la proprietà privata non viene tutelata e rispettata, non stupiamoci poi se gli imprenditori decidono di non fare investimenti nel nostro Paese o se risultiamo poco credibili agli occhi dei mercati internazionali.

Del resto, si dice che per sopravvivere qui bisogna essere matti: matti, non così scemi da farsi prendere in giro da qualsiasi furbetto.

 

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21 Responses

  1. Alberto P.

    Eh si rileggerlo mi ha fatto rivivere l’esperienza che ho avuto!

    Dall’avviso di sfratto da parte dell’avvocato alla nostra riappropriazione definitiva della casa sono passati 3 anni!! RIPETO 3 anni!!!!!!

    E l’inquilino non pagava più già da 1 anno…

    In che razza di paese viviamo!! Chissà come mai in Germania non succede… lì ho avuto l’obbligo (giusto secondo me) come normale lì di rimbiancare la casa prima di andare via…

    Altra civiltà…altre normative…

    Povera Italia e poveri noi!!

  2. Graziano Mereu

    La situazione, per come presentata, è paradossale e mi spinge a chiedere:
    Cosa impedisce al proprietario di intimare lo sfratto per morosità?
    l’anticipo delle spese legali che consentiranno di ridurre sicuramente i danni incombenti ed anche di ridurre i rischi nei confronti del Condominio dei danni che potrebbero essere causati?
    Esiste il gratuito patrocinio http://www.giustizia.it/giustizia/it/mg_3_7_2.wp
    Cosa impedisce ai condomini di querelare il perturbatore per ogni suo atto ovvero di informare le strutture sanitarie o di attivarsi nei confronti del proprietario dell’immobile?

  3. Marco Tizzi

    Vi racconto la mia esperienza: dopo due anni di non pagamento dell’affitto e dopo essersi fatto pignorare il mobilio anche se era di MIA proprietà (state attentissima ad affittare locali arredati!!) riusciamo a fatica a far sfrattare l’inquilino.
    Di fronte a mia madre e all’ufficiale giudiziario (io ero stato tenuto a debita distanza per paura di conseguenze penali del mio comportamento) l’inquilino stesso dichiara “signora, SE MI PAGA UNA BUONUSCITA CONGRUA io me ne vado”.

    Ringraziando il cielo l’ufficiale giudiziario capisce la situazione, chiama le forze dell’ordine e vengono portati fuori a forza.

    Ma resta il problema di dove mettere la loro roba, che non poteva stare per strada.
    Allora l’ufficiale giudiziario ci impone di lasciare a disposizione il garage per 6 mesi.

    Dopo qualche giorno mi telefona un vicino di casa che mi dice “guarda che quelli là (gli ex inquilini) dormono nel garage”.
    Io vado, faccio le foto del garage con tanto di letto e comodini e vado dai Carabinieri.
    Il maresciallo del comando dei Carabinieri di Arcore (faccio il nome perché certe cose si devono sapere) guarda le foto e mi fa “Mi scusi, ma cosa dovremmo fare noi?”. E io “be’, forse è il caso che li aspettiate e li arrestiate?”.
    Quello si mette a ridere e mi fa “e secondo lei io metto due uomini a far la guardia ad un garage?”

    Poi ditemi che lo Stato serve per proteggermi, mi raccomando.

  4. omero mastix

    Sono stato più fortunato, ma il racconto continua:
    A giugno ho pagato l’IMU su di un ufficio affittato, una sassata sui denti. L’inquilino dopo non aver pagato cinque mensilità ha disdetto il contratto e se ne è andato di sua volontà. Fino a poco tempo fa bastava fare una comunicazione ai vigili urbani, senza formalità e senza spese. Ora devo comunicare all’agenzia delle entrate la risoluzione. Ho acceso il computer e mi sono collegato con l’agenzia, ho scaricato i moduli 69 e F23, li ho compilati e codificati per pagare 67 euro di tributo 113 T. Sono fuori sede e mi sono recato al primo sportello bancario per pagare il tributo. L’impiegata molto gentile mi ha spiegato che non essendo registrato presso quella banca avrebbe dovuto compilare la scheda anagrafica ecc., tempo previsto 15 minuti. Ho flebilmente eccepito che per pagare 67 euro mi sembrava una procedura eccessiva. Niente da fare; per le norme impartite dalla Banca d’Italia non poteva fare altrimenti. Dopo una lunga passeggiata sotto il solleone ho trovato uno sportello della mia banca. Un impiegato mi ha chiesto se ero correntista e quando l’ho rassicurato che lo ero ma in un’altra città, ha sentenziato che non poteva addebitare la cifra di 67 euro sul c/c, ma poteva prelevare il contante e versarlo a pagamento dell’F23. Ho preferito saldare con il contante che avevo in tasca. Ora dovrò andare all’Agenzia delle entrate e depositare il mod. 69 e l’originale dell’F23, perché la copia non la vogliono. L’impiegato si limiterà a trascrivere sul suo computer i moduli già predisposti e codificati dal contribuente, che paga 67 euro per l’operazione.
    Poi ho pensato ai trecento miliardi che sono usciti dal sistema bancario italiano per confluire nel resto d’Europa. Ho concluso che viviamo in un paese di pazzi.

  5. riccardo

    Vogliamo aprire un’altro fronte? Parliamo di amministratori che, in un caso come il mio fanno una riunione ogni paio di anni (il minimo per non essere cacciati…), fanno lavori di riparazione che nessuno ha autorizzato e possono farti pagare voci del tipo: ” lavori vari”…senza che nessuno possa fare nulla perchè altrimenti si entra nel tunnel giudiziario…e se non paghi hai chiaramente torto.

  6. Davide Rosa

    Inutile girarci intorno….quello del mancato rispetto della proprietà privata è uno dei mali storici italiani. E’ un vero e proprio problema culturale.

  7. erasmo67

    Senza tutela della proprietà privata non ha senso parlare di stato di diritto.

    Se un inquilino non è in grado di pagare l’affitto dovrebbe subentrare il comune, non mettere l’inquilino moroso sulle sole spalle del proprietario, se è un problema sociale se ne deve far carico la collettività.

  8. uhm… al di là del resoconto davvero deprimente che mi convince della necessità di rivedere tutta la legislazione italiana adottando il principio superiore di “giustizia” (nessuna legge può essere adottata se adottandola si provoca una oggettiva ingiustizia)…
    per il resto però…
    non continuiamo a raccontarci che gli imprenditori non investono qui perché la giustizia non funziona, perché l’articolo 18… eccetera.
    Non continuiamo a nasconderci che certi “imprenditori” preferiscono andare all’estero solo perché altrove ci sono meno garanzie e meno diritti per chi lavora. Si chiama globalizzazione, è un effetto del liberismo, tutti qui dentro sono liberisti, e ora di cosa vi lamentate?

  9. francine

    C’e’ una serie di commenti brevi che si potrebbero fare tipo rischi privati/utili pubblici,quello che e’ mio e’ mio e quello che e’ tuo e’ mio e tuo etc..Una morale sola:scappare fino a che si e’ in tempo..

  10. Stefano Parodi

    Una soluzione c’è. Fargli spezzare le ginocchia da qualcuno.
    A mali estremi ……

  11. Stefano

    Se il mercato del mattone e degli affitti e’ cosi’ rischioso perche’ gli italiani hanno continuato per anni ad investirvi?

  12. Marco Tizzi

    @Stefano
    Rispondo per me: per anni ho ripetuto alla mia famiglia che eravamo troppo esposti nel mattone.
    Mi hanno sempre deriso.
    Oggi facendo i conti, con perdite a doppia cifra, mi hanno dato ragione: troppo tardi, perché oggi disinvestire è una follia.

    E’ letteralmente una mania di tutti quelli che sono nati prima degli anni ’70. Mania passata spesso anche ai figli.
    E’ una cosa completamente irrazionale, d’altra parte siamo forse il Paese al mondo con il maggior numero di proprietari di case, no?
    Abbiamo capito tutto e gli altri son tutti imbecilli?

  13. giovanni carboni

    Concordo pienamente con l’osservazione di Marco Tizzi. Mi domando da tempo a chi serviranno le case col calo demografico degli ultimi anni, dopo che la mia generazione fra non molto sarà scomparsa. Vorrei vedere le facce quando tenteranno di realizzare. Ma tutti ci vantiamo di avere in questo paese il 95% delle case di proprietà.

  14. ALESSIO DI MICHELE

    Da “Superquark” del 2/8: l’ Italia è al 158° posto al mondo quanto a possibilità di far rispettare gli impegni contrattualmente assunti. 158° !

  15. Marco

    La mia esperienza:
    Se l’inuquilino non paga, bisogna sentire un avvocato affinché faccia una INTIMAZIONE DI SFRATTO PER MOROSITA’ al tribunale competente. Fatta questa il giudcie fissa una prima udienza (circa un mese). Se l’inquilino non si presenta, allora il giudice, se tutte le carte sono in regola, con il conteggio della contabilità dei canoni non pagati, intima lo sfratto esecutivo. Se invece l’inquilino si presenta quasi sicuramente ottiene un termine di grazia di 6 mesi per ripagare (se è il solito scroccone che vuole farsi altri 6 mesi a gratis) e il giudice fissa direttamente la nuova udienza a 6 mesi. Se non è ancora stato pagato nulla allora il giudice rende lo sfratto esecutivo e il tribunale ha finito. Poi da lì parte l’ufficiale giudiziario nel giro di un mese che sbatte letteralmente fuori l’inquilino. Detta così sembra quasi rapida, ma in realtà per complicazioni varie si passa tranquillamente l’anno, di solito chi si fa sfrattare è sempre uno scroccone che cerca tutti i modi possibili offerti dalla legge per parasittare il più a lungo possibile.
    Recuperare i soldi è invece praticamente impossibile, in quanto, di solito chi si fa sfrattare e non paga, è quasi sicuramente un parassita molto furbo che non si fa intestare niente, risulta nullatenente e non ha nemmeno una macchina, e poi una volta che se ne va non fa nemmeno il cambio di residenza cosicché nessuno lo trova più. (la procedura che gli avvocati devono fare sarebbe il DECRETO INGIUNTIVO (se la contabilità del debito è accertata, una volta fatto si può anche vendere tale decreto a una società privata di recupero crediti che poi si muove anche tramite EQUITALIA, loro hanno accesso a qualsiais cosa, sono in grado di pignorare tutto e fare prelievi immediati direttamente dai conti correnti, se uno ha qualcosa però:), ma loro stessi ti dicono che si va a perdere solo tempo e denaro con certa gente non conviene neanche insistere che si perde solo la pazienza).
    Non c’è soluzione, l’Italia è un paese di furbi, la legge non è sbagliata a priori, è vero che avvocati, giustizia e tribunali sono lenti, ma alla fine non c’è modo di rifarsi dare niente da uno che è nullatenente.

  16. Alessandro

    Di esperienza diretta ne ho anch’io per quanto riguarda il condominio dove vivevo in Italia. Condòmini letteralmente fuggiti dopo anni di spese condominiali non pagate e lentezze di ogni genere per ottenere i pagamenti dovuti. Finchè non esisterà un sistema all’americana con sfratti esecutivi in tempi brevissimi continuerà la solita storia.

  17. Claudio Di Croce

    @Marco Tizzi
    La mania del mattone nasce dal fatto che siamo un paese che è sempre stato povero ,in stragrande maggioranza popolato da contadini , per i quali l’unico bene ” reale ” era la terra prima e la casa poi . In Piemonte quando una ragazza si sposava i parenti e gli amici volevano sapere cosa aveva il futuro marito ” al sole ” , cioè beni visibili. ( non parlo di cento anni fa , ma di solo cinquanta )
    D’altra parte non si può negare che gli immobili hanno avuto incrementi di prezzo come nessun altro bene. L’avvento dell’euro ha favorito questo incremento di prezzo . Come quasi tutti i beni – ma non gli stipendi e le pensioni – i prezzi i lire si sono convertiti in euro . Centomilioni sono diventati centomila euro . E questo è stato in primis per gli immobili. D’accordo sul numero spropositato di immobili presenti sul territorio e sul numero di alloggi vuoti nei luoghi di vacanza , ma non credo siamo arrivati ancora al redde rationem .

  18. @Marco

    Se uno è nullatenente, facciamo che non può firmare un contratto e prendere un immobile in affitto. Questa deve essere una regola semplice e chiara per evitare quelli che ci marciano.
    Se sei nullatenente, case popolari e sussidi del Comune!!!
    Certo, ci sarà chi “magicamente” diventerà nullatenente dopo aver sottoscritto il contratto d’affitto. Bene, facciamo un cavolo di registro dei nullatenenti e facciamo in modo che queste informazioni siano facilmente accessibili a coloro i quali possono subire danni patrimoniali da questa nullatenenza. Altro che privacy!

    Siamo un paese di folli. Ma ci sono folli più folli degli altri che ne traggono vantaggio….

  19. Guido

    La Spagna avra’ lo spread più alto del nostro, avra’ una economia più debole ma ha la capacità di fare leggi che da noi sono impensabili anche da un governo Monti , tipo lo sfratto in 10 giorni di chi non paga l’affitto ,piu’ un altro pacchetto di leggi per ridare vita al mercato immobiliare che ormai è una palla al piede del paese . Vogliono rendere gli immobili nuovamente appetibili e redditizi altrimenti salta tutto ( banche comprese ) Noi cerchiamo delle soluzioni ai problemi senza cambiare niente . Impossibile !

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